合作項(xiàng)目退出清算，別被忽悠了
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編輯 : 大寶
發(fā)布 : 07-10
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前幾年，各房企為規(guī)模擴(kuò)張、提升市場(chǎng)占有率，股權(quán)合作、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)收購(gòu)等模式層出不窮，合作項(xiàng)目成為各房企降低資金壓力、快速布局的首選。2021年以來，這些項(xiàng)目也逐漸步入了清算期。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，銷售端承壓，合作股東間的爭(zhēng)議和分歧也逐漸暴露。本篇從近期接觸到合作項(xiàng)目清算實(shí)務(wù)入手，和大家探討合作項(xiàng)目股權(quán)退出清算過程中的相關(guān)操作要點(diǎn)。實(shí)測(cè)面積差異按理來說，已售貨值按實(shí)際發(fā)生數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)是毫無爭(zhēng)議的，但實(shí)操中，數(shù)據(jù)口徑來源多，不同口徑差異較大。數(shù)據(jù)分歧主要來源于兩個(gè)方面：一是可售面積差異，因項(xiàng)目洽談階段通常以投決版本上會(huì)、簽訂協(xié)議，投決方案通常為項(xiàng)目前期強(qiáng)排方案，地下室柱網(wǎng)、日照、配套用房等指標(biāo)尚未精細(xì)核算。后期報(bào)建總平批復(fù)、預(yù)測(cè)繪、實(shí)測(cè)繪面積數(shù)據(jù)與投決方案一般存在偏差。不少品牌房企也已注意到面積偏差問題，管控過程中就要求預(yù)測(cè)繪/實(shí)測(cè)繪≥報(bào)建版≥投決版，并設(shè)定相應(yīng)考核機(jī)制，責(zé)任到人。要求前置由投資、開發(fā)、項(xiàng)目總牽頭溝通政府及相關(guān)主管部門明確面積計(jì)算規(guī)則，降低貨值損失風(fēng)險(xiǎn)。二是系統(tǒng)取數(shù)問題，不少房企在投決之后會(huì)以投決方案上傳系統(tǒng)作為后續(xù)目標(biāo)管控的基準(zhǔn)，投資、成本、運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)、營(yíng)銷均有一套內(nèi)部系統(tǒng)。雖然各條線數(shù)據(jù)之間會(huì)相互接駁，但實(shí)際運(yùn)營(yíng)過程中因設(shè)計(jì)變更、系統(tǒng)優(yōu)化、跟進(jìn)人未及時(shí)更新數(shù)據(jù)，仍存在部分?jǐn)?shù)據(jù)偏差。這導(dǎo)致各部門數(shù)據(jù)口徑無法關(guān)聯(lián)閉合，影響退出進(jìn)度。 銷售貨值差異對(duì)于尚未全部完成銷售的項(xiàng)目，銷售貨值分為已售貨值和未售貨值。一般來說，已售貨值爭(zhēng)議較小，按系統(tǒng)真實(shí)成交價(jià)或者房管局系統(tǒng)網(wǎng)簽備案價(jià)格確認(rèn)是最沒有爭(zhēng)議的，但也存在例外情況。如合作方財(cái)務(wù)投資不操盤，對(duì)于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況不了解的情況下，往往會(huì)聘請(qǐng)第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)核算項(xiàng)目收入，參考市場(chǎng)同類同期項(xiàng)目均價(jià)定價(jià)。同類同期其實(shí)是個(gè)較模糊的概念，戶型、區(qū)位、產(chǎn)品、配套、推售時(shí)間都會(huì)對(duì)定價(jià)產(chǎn)生影響，會(huì)導(dǎo)致雙方爭(zhēng)議非常大，對(duì)于貨值幾十億的項(xiàng)目來說，幾億的爭(zhēng)議都是有的。再如，對(duì)于車位、商業(yè)等大宗資產(chǎn)，一般房地產(chǎn)企業(yè)在尾盤階段會(huì)將資產(chǎn)打包轉(zhuǎn)移給包銷公司包銷，為促進(jìn)大宗資產(chǎn)盤活，包銷價(jià)格會(huì)比較低。對(duì)于包銷價(jià)格，合作方一般會(huì)認(rèn)為價(jià)格不公允而拒不認(rèn)可。開發(fā)成本差異在與合作方清算過程中，開發(fā)成本是爭(zhēng)議最大、糾纏最久的項(xiàng)目之一。房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)過程中，從展示區(qū)工程、總包工程、園林綠建、安裝工程等不同階段均會(huì)簽訂合同。施工單位按照工程完成產(chǎn)值提交進(jìn)度款付款資料，竣工后提交結(jié)算申請(qǐng)。所以，一個(gè)項(xiàng)目從竣工驗(yàn)收到結(jié)算，其實(shí)過程非常漫長(zhǎng)，2年左右可能才完成全部結(jié)算。但是，我們與合作方清算時(shí)，結(jié)算進(jìn)度并未全部完成，所以對(duì)于開發(fā)成本認(rèn)定多少各自都有各自的意見。已竣備進(jìn)入到結(jié)算階段的項(xiàng)目可能爭(zhēng)議相對(duì)小，存在未建未開發(fā)或者在建工程的項(xiàng)目爭(zhēng)議就非常大了。常規(guī)的做法是，雙方找一家審計(jì)單位審核項(xiàng)目成本，調(diào)檔所有的合同臺(tái)賬、簽證變更等資料。初步審核完畢之后，雙方人員核對(duì)數(shù)據(jù)，哪里有差異的，一方給一方解釋，直到把雙方差異逐漸縮小。當(dāng)然這是非常理想的狀態(tài)，雙方審核完畢后能得到一個(gè)各方均認(rèn)可的成本數(shù)據(jù)。但現(xiàn)實(shí)是，對(duì)方審計(jì)人員和合作方對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管控邏輯可能并不理解，解釋的再多也只是加劇雙方的分歧。如果合作方有懂地產(chǎn)相對(duì)專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，雙方針對(duì)清算事宜能達(dá)成一致目標(biāo)，由他去和審計(jì)單位溝通，那工作可能就會(huì)輕松很多了。平臺(tái)服務(wù)費(fèi)用品牌房企一般會(huì)存在收取平臺(tái)管控服務(wù)費(fèi)，平臺(tái)管控服務(wù)費(fèi)一般是項(xiàng)目對(duì)區(qū)域及集團(tuán)公司人員運(yùn)營(yíng)管控、系統(tǒng)使用、服務(wù)支持的費(fèi)用分?jǐn)?。一般按貨值?jì)提費(fèi)率或者按建筑單方收取。不少項(xiàng)目在當(dāng)時(shí)簽訂合作協(xié)議時(shí)，并未明確約定平臺(tái)管控費(fèi)用的計(jì)提形式，常常以管理費(fèi)用模糊化處理。但在項(xiàng)目清算過程中，管理費(fèi)用和平臺(tái)管控費(fèi)用其實(shí)存在歧義，管理費(fèi)用可以單純理解為項(xiàng)目直接管理人員費(fèi)用，而平臺(tái)對(duì)項(xiàng)目的遠(yuǎn)程支持和管控則無法直接評(píng)估。因此，項(xiàng)目公司計(jì)提的平臺(tái)管控費(fèi)用合作方無法認(rèn)可，房企證據(jù)也不充分，導(dǎo)致雙方就平臺(tái)管控費(fèi)用是否計(jì)提一直僵持不下。還有一種情況，雙方對(duì)平臺(tái)管控費(fèi)用的計(jì)算方式不一致。比如共同操盤的項(xiàng)目，一方理解平臺(tái)管控費(fèi)用為人工薪酬，隨著市場(chǎng)下行會(huì)考慮縮減管控費(fèi)用，通過減少項(xiàng)目派駐人數(shù)進(jìn)而降低平臺(tái)管控費(fèi)用總額。但另一方對(duì)于平臺(tái)管控費(fèi)用的計(jì)提方式可能是按貨值費(fèi)率或者建筑單方。雙方集團(tuán)的考核標(biāo)準(zhǔn)和制度不一樣，導(dǎo)致雙方在經(jīng)營(yíng)理念、管控方式發(fā)生分歧時(shí)，平臺(tái)管控費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)也不一致。但當(dāng)時(shí)雙方在洽談合作階段，并沒有充分考慮到后續(xù)市場(chǎng)下行或經(jīng)營(yíng)管控變化產(chǎn)生分歧的處理。 收購(gòu)前賬面費(fèi)用處理股權(quán)收購(gòu)是非常常見的一種合作方式。即使是合作方財(cái)務(wù)投資，占項(xiàng)目公司股權(quán)比例極小的情況下，除了前述提到的收入、成本、費(fèi)用等爭(zhēng)議，在面臨項(xiàng)目清算時(shí)還會(huì)存在一個(gè)隱性問題：收購(gòu)前賬面費(fèi)用的處理。收購(gòu)項(xiàng)目公司，代表我成為了項(xiàng)目公司的股東，項(xiàng)目公司賬面資產(chǎn)、負(fù)債由新股東繼續(xù)承擔(dān)。對(duì)于沒有任何經(jīng)營(yíng)痕跡，只有土地資產(chǎn)的項(xiàng)目公司而言，收購(gòu)后項(xiàng)目公司的收支利潤(rùn)非常清晰。但對(duì)于有經(jīng)營(yíng)痕跡，賬面存在其他成本費(fèi)用支出的項(xiàng)目，不熟悉收購(gòu)邏輯的合作方常常會(huì)與資產(chǎn)收購(gòu)混淆，要求計(jì)算利潤(rùn)時(shí)不計(jì)算收購(gòu)前賬面的成本費(fèi)用，或者要求前期的工程款、成本發(fā)票返還。這種類型的合作方，一般多見于私人老板、小房企等私人企業(yè)，似懂非懂，溝通過程非常艱難。以上是合作項(xiàng)目股權(quán)清算的幾種常見分歧。這些問題不是一天兩天產(chǎn)生的，它們一直都在。只不過隨著市場(chǎng)變化、經(jīng)營(yíng)管控深入、與合作方的反復(fù)磨合，它們像套上了放大鏡，矛盾和沖突愈來愈清晰。事情總是兩面性的。比如合同是否可以簽訂的再細(xì)致一點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)管控交圈再深入一點(diǎn)，費(fèi)用約定再細(xì)致一點(diǎn)，協(xié)議前置約定好僵局處理，過程中定期召開董事會(huì)股東會(huì)，做好會(huì)議紀(jì)要資料存檔等。未來投資管理一定趨向于越來越精細(xì)化，實(shí)現(xiàn)投前、投中、投后的閉環(huán)。談判的過程是艱辛的，需要真誠(chéng)了解對(duì)方訴求，在不斷磨合的過程中達(dá)到平衡。但最重要的談判原則，我認(rèn)為是有商有量，有進(jìn)有退，無非是各方博弈的結(jié)果。底線堅(jiān)持不接受，以小利去換大利，就事論事，不傷害合作感情。最后，雙方領(lǐng)導(dǎo)一起坐下來吃個(gè)飯、聊下天，高層定調(diào)了可能也就好談了。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的出清，地產(chǎn)人員素質(zhì)要求越來越高。對(duì)于項(xiàng)目的篩選標(biāo)準(zhǔn)不單單是獲取項(xiàng)目，而是獲取好的項(xiàng)目、做好的產(chǎn)品，在整個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間做好投資管理?，F(xiàn)在的投資人員，不僅僅要了解工程、成本、財(cái)務(wù)、稅務(wù)知識(shí)，還需要具備強(qiáng)大的心理承受能力，周旋在各合作方、政府、橫向部門、集團(tuán)中心之間，走在填坑的路上，尋求各方利益訴求的平衡。難嗎，確實(shí)很難。但通過全方位的歷練，我相信，地產(chǎn)人的綜合能力會(huì)越來越強(qiáng)，行業(yè)也會(huì)越來越好。 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