浦東金楊：一代剛需王者的隕落
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編輯 : 大寶
發(fā)布 : 06-24
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這個月，我們幾乎把浦東從北到南走了一圈。浦東人口多，產(chǎn)業(yè)強，變化速度也快，板塊的輪替趨勢也更明顯。上半月，我寫了兩個浦東剛需勝地：三林和周康。前者是前幾年浦東的二手成交量三甲，后者是當下的成交量冠軍。在此之前，浦東的剛需勝地是哪里？金楊。在過去很長一段時間里，金楊板塊都是浦東成交量的前三，但是如今金楊的行情卻急速下行。金楊之前為啥這么牛？為什么，今日不復往日榮光？01從陸家嘴開車沿著浦東大道，過了楊浦大橋看到江邊的廠房和路旁的老房子就到了金楊。金楊緊貼著內環(huán)，位置十分的優(yōu)越，除了江邊，剩余三個方向都是產(chǎn)業(yè)區(qū)。金楊位置實際上，金楊開發(fā)那會還沒有今天的環(huán)線概念，金楊早期的定位是純粹的安置房片區(qū)。金楊新村開建于1995年，作為當時最大安置房基地項目，金楊承載了陸家嘴建設時本地居民的安置需求。除此外，板塊內的香山社區(qū)也承載了一部分來自虹口楊浦的居民。隨著居民入住，板塊迅速聚集起第一波人氣。金楊樓市的火爆得益于優(yōu)越的地理位置和交通條件。隨著陸家嘴，金橋，外高橋三大產(chǎn)業(yè)區(qū)源源不斷的導入人口，大量的剛需買入金楊，金楊樓市火了。這時，金楊也逐步開發(fā)了一些商品房社區(qū)，90年代末的黃山始信苑，2005年前的上海未來、星座苑，以及2008的金橋瑞仕花園。金橋瑞仕花園2007年，6號線的開通，將金橋-金楊-陸家嘴連成一線，金楊正式成了兩大產(chǎn)業(yè)區(qū)的后花園。當年，不少買不起聯(lián)洋的金融打工人，都買在了金橋瑞仕花園。02其實浦東并不缺安置房片區(qū)，內環(huán)內位置更優(yōu)的也不少。金楊能夠脫穎而出，主要是自身條件也夠硬。在 一文中，我曾提到，90年代中后期，上海本土的住宅開發(fā)理念已經(jīng)發(fā)生了進化，房屋品質出現(xiàn)了質的飛躍。金楊是這一階段住宅的典型代表。這一時期，動遷安置房和單位的福利分房都開始考慮到改善需求，逐漸出現(xiàn)了帶客廳的戶型和兩房三房的戶型。金楊新村戶型大部分80年代的老公房和安置房，一房產(chǎn)品是主流，功能性很差，而且房齡太老，賣相很一般；金楊的安置房社區(qū)，房齡新品質好，還可以找到很多一梯兩戶、兩房朝南的兩房戶型，對于上車一族十分友好；2005年去看金楊的二手房，十年不到的房齡簡直不要太新。在社區(qū)規(guī)劃上，金楊板塊的設計理念也比早期的安置房片區(qū)進化了不少。金楊社區(qū)建設之初的理念就是打造“便利，宜居，最有煙火氣”的居住社區(qū)，對社區(qū)綠化、商業(yè)做了不少設計。金楊街道環(huán)境金楊的道路整潔，綠化茂盛，更像一個中產(chǎn)社區(qū)，遠不是內環(huán)規(guī)劃凌亂的老安置房社區(qū)能比。商業(yè)也是金楊的亮點。商業(yè)是煙火氣的載體，金楊一條街、農(nóng)工商超市、金楊第一商城是一代金楊人成長的兒時記憶；圖源網(wǎng)絡2009年開業(yè)的金橋國際商業(yè)廣場，16.4萬方的大體量商業(yè)一度是浦東中環(huán)的地標商場。金橋國際商業(yè)廣場用一個詞形容金楊生活狀態(tài)的話，那一定就是“舒服”。除此之外，學校資源在金楊也是標配。羅山對口六師附小，金楊新村對口致遠中學，黃山社區(qū)對口建平小+建平初，大部分居民的孩子都有書讀。雖然萬德小學改的六師附小總被詬病，但是有總比沒有強。03如果對標到浦西，金楊和天山-仙霞板塊極度相似。同樣的靠近產(chǎn)業(yè)區(qū)，同樣交通方便，同樣有優(yōu)質商品房，同樣上游有國際社區(qū)。區(qū)別在于，雖然虹橋經(jīng)開區(qū)落寞了，但是長風和北新涇臨空又崛起了，天山現(xiàn)在仍然很堅挺；但是浦東北部，外高橋企業(yè)外流，金橋亟待轉型，近幾年風光不再。南部的北蔡三林周康都在崛起，北部的確是落寞了不少。產(chǎn)業(yè)重心的變遷影響了購買力的轉移，金楊的購買力有點不夠了。042018年前，金楊是浦東樓市的王者板塊，幾乎連年是二手房成交量的前三甲。隨后，這個冠軍變成了三林，沒幾年又變成了周浦。實際上，購買力沒有消失，只是發(fā)生了轉移。以前的金楊周邊幾個板塊都是房價高地，洋涇碧云聯(lián)洋森蘭陸家嘴，沒有便宜的地方，金楊顯得很有性價比；但是近幾年房價漲的太猛，金楊的價格如今已經(jīng)有點“高攀不起”了。剛需離開金楊的核心在于，居民收入的確沒太跟上房價的漲幅。雖然上海這幾年房價沒少漲，但是剛需預算段仍然停留在原地。300-400萬預算的群體，穩(wěn)定的占購房總量的50%左右。2015，300萬左右可以在黃山一、二村買套兩房，到了18年變成了400萬，現(xiàn)在基本要500萬打底。同樣，2015年，800萬還能在金橋瑞仕花園買套兩房，今天已經(jīng)要1300萬以上。于是，購房者買到了三林，三林貴了又到了周浦。05隨著房齡的增加，金楊曾經(jīng)的房齡優(yōu)勢幾乎消失了。金楊的老社區(qū)一方面，房齡更老的安置房或者老公房，隨著政府的“美麗家園”工程推進，金楊的社區(qū)競爭優(yōu)勢在被追平；另一方面，金楊的老房子逐漸喪失了對新上海人的吸引力。浦西的老房子會有本地人為了地緣情結買單，從一房換兩房，從老小區(qū)到稍微新一點的小區(qū)也是改善置業(yè)的一種。和浦西不同，浦東的新上海人更多，更愿意買房齡新的房子。隨著中外環(huán)的開發(fā)，地鐵和快速路的建設，金楊內中環(huán)的地段優(yōu)勢和交通優(yōu)勢也在逐步縮小。同總價情況下，不少新上海人寧愿多點通勤時間選擇中外環(huán)的次新房也不愿意買在市區(qū)的老破小。何況，在浦東環(huán)線邏輯本身也不太實用。以前浦東北部繁榮、南部農(nóng)田，買金楊是因為沒得選；現(xiàn)在，浦東向南發(fā)展，能買的地方可太多了。06雖說金楊樓市有些落寞了，但是從三個剛需王者板塊的變遷我們還是能總結出一些規(guī)律。金楊-三林-周康，有很多相似的特征。大量的安置房構成了板塊的基本面，足夠優(yōu)質的商品房片區(qū)扛起了板塊的上限。三個板塊的交通都十分方便，商業(yè)氛圍都不錯。學區(qū)的話，大家都有，只是三林弱一些。社區(qū)環(huán)境上，金楊和三林都十分優(yōu)秀，周康差了不少，好在繁榮路邊上商品房片區(qū)的環(huán)境還不賴。綜合來看，每個時代的剛需王者都很類似，大家都是五邊形戰(zhàn)士——沒太明顯的短板。購房者都愿意選擇這樣沒有短板的板塊，這樣的區(qū)域未來也將更具優(yōu)勢。三個板塊從北到南，也契合浦東現(xiàn)在一路向南的發(fā)展趨勢。前灘，新楊思，御橋，張江南拓……金色中環(huán)上，南部的幾乎都是新建規(guī)劃，未來的想象空間也更大。在此，歡迎大家簡單預測討論一下，未來浦東是否哪個板塊能夠接過周康的大旗？07金楊的內部格局已經(jīng)比較固定，未來的想象空間主要來自于外部。浦東北部過去幾年的問題在于存量有余，增量有限。金楊背靠金橋，最大的增量自然是金橋副中心的建設。隨著金橋副中心的落地和金灘的開發(fā)，將會對浦東北部會形成整體的帶動作用。先不論產(chǎn)業(yè)能否引進多少，至少在城市配套豐富度上是一個不小的提升。當然，內部并非完全沒戲，主要就看金楊濱江能不能開發(fā)。金楊鄰居北洋涇，濱江開發(fā)了不少豪宅，板塊能級提升了不少。金楊的濱江如果能開發(fā)，想象空間也很大，畢竟對面的東外灘也在逐步迭代升級。但是那些軍隊地塊何時能動是個未知數(shù)，預計短期內還是只能維持現(xiàn)狀了。以上為正文編輯∣環(huán)線咨詢
